Wie bekommt man einen Mieter aus der Wohnung?

Verschiedenste Gründe bringen Vermieter dazu, ihrem Mieter die Wohnung ordentlich oder fristlos zu kündigen. Doch wie ist das Verfahren? Welche Gründe auch vor dem Gesetz Bestand haben und welche Formalien und Fristen dabei zu beachten sind erfahren Sie in diesem Artikel.

Andauernder Streit wegen der zu lauten Haustiere oder der ständig in der Nacht dröhnenden Musik. Ihr Mieter lässt Sie nicht mehr in Ihre Wohnung und Sie befürchten, dass dieser ihr Eigentum in einen Schutthaufen verwandelt. In solchen Fällen bietet das Mietrecht dem Vermieter das Recht sich zu wehren. Wir erklären Ihnen wie!

Die ordentliche Kündigung

Für eine ordentliche Kündigung sind drei Gründe maßgeblich:

Die erhebliche vertragliche Verletzung durch den Mieter

Verstößt der Mieter eindeutig gegen die im Mietvertrag der Wohnung fixierten Pflichten, kann dies ein ausreichender Grund für eine ordentliche Kündigung sein. Dazu gehören Lärm durch Haustiere oder Musik, eingeschränkt ab 20 Uhr und generell ab 22 Uhr. Ein ordentlicher Kündigungsgrund besteht auch, wenn der Mieter Sie oder andere belästigt oder beleidigt. Diese Regelung greift  ebenfalls bei Mietrückständen oder, wenn der Mieter die Wohnung anders nutzt als vertraglich vereinbart. Dies ist der Fall, wenn der Mieter die Wohnung geschäftlich nutzt oder über einen längeren Zeitraum Dauergäste beherbergt.

Recht auf Eigenbedarf

Wollen Sie oder ein Familienangehöriger die Wohnung selbst nutzen, können Sie dem Mieter kündigen. Das Recht auf Eigenbedarf prüft das Gericht und es betrifft ausschließlich Sie selbst, Ihre Eltern, Kinder, Geschwister sowie Personen, für die eine Unterhaltspflicht besteht.

Verwertung

Kündigungsgrund kann auch sein, wenn der Mieter Sie an der “angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks” hindert. Ist das Mietverhältnis der Wohnung als eindeutig nachteilig für den Vermieter einzustufen, kann das Gericht den Mietvertrag für ungültig erklären.

Mit dem Datum des Kündigungsschreibens beginnt die Kündigungsfrist. Diese wurde im Rahmen der Mietrechtsreform neu definiert. Bei Mietverhältnissen bis zu fünf Jahren, gelten drei Monate, bis zu acht Jahren sechs Monate und bei über acht Jahren neun Monate Kündigungsfrist. Wenn der Vertrag der Wohnung vor dem 1. September 2001 bestand, gelten bei mehr als zehn Jahren zwölf Monate Kündigungsfrist. Ausschlaggebend für den Beginn der Kündigungsfrist ist der Tag der Zustellung, also nach drei Werktagen.

Die fristlose Kündigung

Die fristlose Kündigung der Mieter muss schriftlich und unter Angabe des Grundes erfolgen um wirksam zu sein. Die exakte Begründung hängt vom Einzelfall ab. Einheitliche Regelungen, wie Mietschulden zum Beispiel belegt werden, gibt es nicht. Der häufigste Grund für eine fristlose Kündigung entsteht aufgrund von Mietrückständen. Vermieter sollten dem Mieter eine schriftliche Abmahnung zustellen um Nachweise vor Gericht zu haben.

Zahlt der Mieter in zwei aufeinander folgenden Monaten die Miete überhaupt nicht oder nur zum Teil, kann eine fristlose Kündigung ausgesprochen werden. Werden lediglich Teilbeträge gezahlt bis in der Summe zwei ganze Mieten ausstehen, kann der Vermieter ebenfalls kündigen. Zahlt der Mieter die Rückstände nach Erhalt der Mahnung, kann er eine fristlose Kündigung verhindern. Wie bei der ordentlichen Kündigung, kann eine Zweckentfremdung der Wohnung ebenfalls zur fristlosen Kündigung führen. Kommt der Mieter trotz nachgewiesener Ermahnung dem Wunsch des Vermieters nicht nach, kann dieser fristlos kündigen.

Als letztes Mittel bleibt dem Vermieter am Ende die Räumungsklage, die nur gilt, wenn dem Mieter nicht die Obdachlosigkeit droht.